自年初提出千亿目标后，卓越置业集团有限公司(以下简称“卓越集团”)高土储、强融资的策略执行尤为抢眼。
2018年1~8月，卓越集团新增土地货值1054亿元，在行业排名第24位。而8月，卓越置业在不同城市拿下多宗总价逾40亿元的地块。
融资方面，在2018年上半年，卓越集团旗下商业地产平台深圳市卓越商业管理有限公司(以下简称“卓越商业”)共计160亿元的多个融资项目已获得通过，上半年融资金额则已达111亿元。
需要注意的是，因深圳近期对商务公寓进行严厉调控，卓越商业已建或在建的深圳项目，以及卓越集团拟注入多个深圳旧改项目，将在开发和销售方面受到一定影响。受访业内人士指出，商务公寓5年限售新政，让商务公寓市场竞争力下降，目前商务公寓市场的促销动作开始增加。
针对上述问题，《中国经营报》记者采访卓越集团方面，对方相关品牌负责人表示公司非上市公司，不便回复，截至发稿记者未能获得相关回应。
接连拿地冲刺规模
在高土储战略的驱动下，卓越集团在全国市场大举开疆拓土，不断进入新的城市。
据房地产研究机构克而瑞近期发布的《2018年1~8月中国房地产企业新增土地货值TOP100》，卓越集团以新增土地货值1053.9亿元排在第24位，力压合景泰富、雅居乐、奥园集团、龙光集团等多家粤派房企。
卓越集团近年在土地市场的表现尤为强劲。记者从公开报道梳理获悉，仅在2018年8月下旬，卓越集团就先后在天津、东莞、嘉兴、宁波、湛江等城市获取地块，总价逾40亿元。
除了招拍挂市场，收并购也是卓越集团扩大土地储备的方式。近一年来，卓越集团在司法拍卖中斥资约25亿元获得青岛“紫檀山”项目一二期地块，土地总面积约21.03万平方米。此外，卓越集团以10亿元收购中航地产旗下子公司100%股权，并通过股权合作涉足蓝光发展旗下4个项目的开发，股权交易对价16亿元。
卓越集团拿地不断与竞逐销售规模不无关系。2018年1月1日，卓越集团董事局主席李华在新年致辞中就曾提道：“高土储，高周转，强融资，3年千亿目标已触手可及。”
资深地产专家刘忠岭近期对记者表示，目前行业集中度不断提高，大型房企所占市场份额扩大，一些中小房企需要加大销售规模来顺应行业发展趋势，“房企拥有一定销售规模至关重要，才能实现规模经营，降低成本，才能在市场中占据有利地位，不被淘汰。”
尽管较早进入房地产市场，但卓越集团的销售规模增长相对缓慢。2012年，其销售金额突破百亿元，2015年为232亿元，2017年是456 亿元。
半年融资逾百亿
拿地不断的同时，卓越集团也在积极融资补充资金。官网显示，除了房地产开发之外，卓越集团的核心业务包括了金融投资、资产运营。
2015年初正式成立的卓越金控，是卓越集团金融资产管理平台。而卓越集团持股100%的卓越商业，则是卓越集团以商业地产为主的平台，主要业务是商业地产销售与租赁及地产项目投资。
2018 年上半年的债券报告显示，卓越商业在上半年直接融资3 亿元，间接融资 107.69 亿元，共计110.69亿元。接下来，卓越商业也承受着一定资金压力，未来一年在建房地产项目所需投资资金为 45.9 亿元，且未来一年需偿还银行贷款及融资租赁贷款共计102 亿元，未来一年需要资金共计147.9亿元。
不过，《深圳市卓越商业管理有限公司债券半年度报告(2018 年上半年)》显示，预计2018 年产生销售回款270 亿元及租金收入8.5 亿元。另外，卓越商业目前在深交所申报 48 亿元小公募及在银行间市场申报60亿元中期票据，同时也可收回部分关联方往来款。
深交所信息显示，上述卓越商业48亿元规模公司债券已在8月7日获得通过，而且合计约22亿元规模两个资产支持专项计划已于上半年获得通过，一个4.5亿元规模资产支持专项计划处于已反馈状态。另外，上交所相关信息亦显示，卓越商业90亿元规模公司债券已于3月6日通过，22亿元规模资产支持专项计划则处于已反馈状态。也就是说，仅在2018年上半年，卓越商业共计160亿元的多个融资项目已获得通过。
商业开发销售遇阻
相关数据表明，房地产销售是卓越商业的主要收入来源，其中商业地产近几年的收入占比已达到90%以上水平。
2016年和2017年，卓越商业的商业地产收入为142亿元、96亿元，2018年第一季度为42亿元。以区域来看，深圳则是收入来源的主要区域，占比已由2105年的72.29%逐步上升至2017年的83.05%，2018年第一季度则高达92.28%。
不过，随着近期深圳楼市新政对商务公寓的限制，卓越商业未来的商业地产开发销售或受到一定影响。
7月31日，深圳楼市调控加码，其中各类新供应用地(含招拍挂、城市更新、征地返还用地等) 上建设的商务公寓一律只租不售，且不得改变用途，企业对外出租单次租期原则上不超过 10 年。另外，目前新购买的商务公寓限售5年。
记者注意到，公寓是卓越商业不少已建或在建项目的一大业态，而从卓越集团拟注入卓越商业的土地储备来看，拟注入的6个项目均是旧改项目，主要集中在深圳地区，占全部拟注入土地储备的75.09%。值得关注的是，深圳3个旧改项目均未确认主体资格，其中两个项目涉及到公寓业态。
在相关债券募集说明书中，卓越商业就已提及，公司股东拟注入公司的土地储备大部分位于深圳地区，公司的经营状况和盈利水平与深圳商业地产市场的发展变化密切相关，需关注当地经济发展和政策变化情况对发行人经营和信用水平的影响。
近年来，受楼市调控影响较小的深圳商务公寓备受市场追捧，成交量快速攀升，而深圳多数城市更新项目也通常规划一定数量的商务公寓。在解读上述新政时，住建部专家、深圳市房地产研究中心主任王锋提到，政策的实施可能影响开发商参与城市更新的积极性。
美联物业全国研究中心总监何倩茹对记者分析，若单从城市更新项目的规划看，在土地属性允许的情况下，以后商务公寓的建设会减少，因为当时兴建大量商务公寓的前提，是商务公寓产品不限购不限贷，又兼顾了居住功能。何倩茹还指出：“5年的限售新政，确实让商务公寓市场的竞争力下降了，所以目前商务公寓市场的促销动作开始增加。”
楼市调控加码后，商务公寓市场降温明显。深圳中原研究中心提供的数据显示，在新政首月(8月)，深圳商务公寓成交960套，环比下降13.67%；成交均价为53156元/平方米，环比下降10.77%。