两度折戟IPO之后，河南恒达集团(控股)有限公司(以下简称“恒达集团”)卷土重来，于今年8月30日第三次向港交所递交招股书，再度试图敲开香港资本市场的大门。
根据商业地产服务公司高力国际报告，恒达集团为河南许昌最大房地产开发商。从财务表现来看，恒达集团的融资急切，但在敲开资本市场的大门之前，恒达还需要攻破负债率高企、盈利能力偏弱等多个壁垒。
两度冲刺IPO未果
出于对打通境外融资渠道的渴望，一家来自河南的小型房企——恒达集团于8月30日向港交所递交了上市申请材料。招股书称，根据高力国际的报告，截至2017年12月底，以待售住宅项目总建筑面积计，恒达集团已是许昌市最大的房地产开发企业，目前通过两家境外子公司大地BVI及大地香港持有8家内地经营附属公司的股权，控股股东兼执行董事为李小冰。
对于恒达集团来说，资本市场意味着新的融资渠道和更低的融资成本——但顺利与否目前仍是一个未知数。
事实上，恒达集团曾在2017年6月9日及今年的3月1日两次向港交所提交上市申请，但均遭失败。至于两度折戟的原因，截至发稿《华夏时报》记者未收到恒达方面的回复。
不过，从招股书中，我们仍然可以获得一些信息。
恒达集团目前旗下21个开发项目均位于河南省内。截至2015年、2016年、2017年以及2018年4月30日止，物业销售金额分别为10.36亿元、9.29亿元、15.47亿元以及2.81亿元，在河南本土同行中也称不上规模房企。根据克而瑞郑州资讯7月发布《2018年上半年郑州本土房企销量榜》和《2018年上半年郑州房地产企业销量榜》，正商地产以110.74亿元销售额占据榜首，建业地产以61亿元的销售额位居第二，排名第十的正弘置业也获得了27.93亿元。
受规模所限，恒达集团的盈利能力也不算强劲：2015年——2017年，恒达集团的毛利分别为2.46亿元、2.77亿元和4.05亿元，毛利率分别为23.7%、29.8%和26.1%。而根据克而瑞研究的数据，2017年170家上市房企加权平均毛利率为29.5%。
最令人担忧的则是高负债。招股书透露，恒达集团2016年的资产负债比率飙升至惊人的762.7%。尽管截至今年4月30日这一数据已降至340.4%，但仍非常高。对此，恒达称公司拥有366.8万平方米的土地储备，根据开发计划足以使应付未来八至十年的物业开发项目。因此今年将降低拿地速度，预计今年底将资产负债比率降至低于350%，未来该数据将约低于200.0%。
而对于负债高企的原因，恒达集团解释说，这是因为“积累了预定开发但尚未产生重大收入的大量土地储备”，且“物业开发在土地收购及建设方面均需要大量资本支出”。一直以来，恒达主要通过物业预售及销售产生的所得款项及外部融资(主要为银行借款、委托贷款及其他长期借款)为业务发展提供资金。截至2018年4月30日止四个月，恒达预售及交付物业所得款项约为人民币8.12亿元。
不仅如此，因预售物业导致合同负债增加、偿还银行借款等原因，恒达的流动资产净值也在进一步下滑。截至2018年4月30日，恒达集团期末流动负债的现金及现金等价物总共为1.38亿元。期末，一年内到期的银行借款及委托贷款金额为3.06亿元，一年内到期的长期借款则为2.71亿元。
中小房企掀起赴港上市潮
事实上，由于融资渠道不断收紧，且房地产行业集中度进一步加剧、楼市调控持续加码，希望通过登陆资本市场以募集资金、壮大公司规模的房企越来越多。自去年7月至今，已有三盛集团、正荣地产、弘阳地产、大发地产等多个房企成功登陆香港资本市场。就在今年6月份，美的置业也在港交所提交了IPO申请。
天风证券在《港股策略专题》研究报告中指出，香港市场简易的审批制度、披露为本的审批方向，使得企业上市流程更加高效，否决率也因其过程的高透明度而相对较低。根据港交所数据，2018年上半年度(截至6月29日)195 家提请香港上市的企业中，188 家审批通过，7 家被拒，通过率达到了96.4%。同时，在港上市付出的上市成本更低，且H股“全流通”下内资股股东无需通过VIE架构便可直接在香港市场减持，未来将会吸引更多的内陆公司通过H股的模式赴港上市。
当然，对于包括恒达在内的一些中小房企而言，这并不意味着上市之路就是一条坦途。一位投行人士在不久前就表示，不太知名的房地产企业很难受到港股投资者认可。中原地产首席分析师张大伟亦指出，即使能够顺利上市，小企业在资本市场同样也面临发展的难题。“如果发展放缓，那么企业的估值可能继续降低，而如果高负债发展，市场风险又非常大。”以接连三次冲刺港股IPO的恒达集团为例，负债率的持续高位运行就增加了其未来的风险可能。
自身的束缚之外，大环境的影响更为明显。有资料显示，从6月最后一周开始，在港上市的内房股表现持续不佳，香港资本市场对于内房企的热情正迅速转冷，导致赴港上市的新股破发率也大幅提高。
苏宁金融研究院特约研究员江瀚认为，对于恒达集团这类正在冲刺港股IPO的小房企来说，当前最为关键的就是财务表现。“尽力提升自己的核心盈利能力以及资金面水平，降低负债水平，把财务表现纳入到合理范畴，得到市场一个比较合理的估值，最终才能够吸引投资者。”
易居研究院智库中心研究总监严跃进建议，这类小房企今后在拿地方面要提高资金的审核力度，同时需要关注新的市场机会，尤其是警惕住宅政策管控下的各类问题等。此外，应适当通过企业的战略发布来吸引市场关注，而这也有助于企业认识到整个行业发展的机会。