土储增速放缓，降负债率仍需努力，融信中国冲千亿路上还需兼顾盈利和负债指标。
在跨千亿之年，融信中国(03301.HK)似乎开始放缓投资和扩土储，而追求盈利和降杠杆成了其首要目标。
8月23日，融信中国对外公布2018年半年报，期内融信中国实现销售额545.3亿元，较上年同期增长约75.7%；合约销售面积约253.7万平方米，平均合约销售价为21494元/平方米，同比增124.9%。
从各区域销售额来看，杭州、上海、福州分别以178.83亿元、114.19亿元、68.86亿元的销售额位居前三甲，占2018年融信总销售额比例分别为32.79%、20.94%、12.63%。其中，福州降幅较为显著，较去年同期下降25.3个百分点，上海上升8.7个百分点。
此外，2018年上半年融信中国录得营业收入142.9亿元，较上年同期增长约20.1%，毛利率为41.9亿元，同比增长约89.4%，实现净利润22.5亿元，同比增长约101.6%。
针对净利大涨，融信中国在半年报中表示，主要是由于2018年上半年交付的部分项目毛利率水平与2017年上半年交付的物业相比相对较高。
在土地储备方面，2018年上半年融信中国新增项目14个，新增土地储备约249万平方米，权益代价约41.3亿元。截止2018年6月30日，融信中国共布局38个城市，共147个项目，总土储达2517万平方米。
而作为全年首要目标之一的降负债率，融信上半年负债率降低19%至140%，净债务总额为463.09亿元，也较2017年末的489.36亿元下降了5.37%。
此外，融信中国1年内到期债务为210.54亿、1到2年到期的债务有289.88亿，而作为对比的是，公司在手现金仅为203亿元，公司现金难以覆盖短期债务。对此，融信中国回应称，公司产品在多地热销，销售和去化情况良好，具备归还到期债务的能力。
土储增速放缓
在规模、营收和净利大涨的背后，一个有意思的现象是，融信中国新增土地储备相比较而言有所下降，增速放缓。
2018年上半年，融信中国新增项目14个，主要以招拍挂方式获取，新增土地储备约249万平方米。而作为对比的是，2017年全年，融信中国共新增项目78个，总建筑面积为1481.53万平方米；2017年上半年新增项目为21个，土地储备为380.75万平方米。无论从新增项目还是新增土储面积来说都在大幅下降。
而从同融信中国处在同级别的中南置地、金科集团、蓝光发展、金地集团等房企的新增土储情况来看，融信中国拿地也显得颇为审慎。
根据上述房企年报，中南置地2018年上半年新增项目80个，新增土储1138万平方米；同期内，金科集团新获项目56个，新增土储约1012万平方米；同期内，金地集团获取了48 宗土地，总投资额约569亿元，新增土地储备约557万平方米。此外，2018年1-7月，蓝光发展新增27个项目，新增土地储备738万平方米。
融信中国内部人士在书面回复《投资者报》记者时表示，截至2018年6月30日，融信中国土地储备面积约2517万平方米，足够支撑未来3-4年的发展，并不急于拿地，可以有选择性地拿高利润项目。
根据融信方面在业绩会上给出的一组数据，公司现在有近7000亿的货值。2018年全年推盘84个，可售货值约1800亿，上半年推盘货值约700亿，下半年拟推盘货值约1100亿。
此外，融信中国此前在接受《投资者报》记者采访时透露，公司收购土地时严谨参照内部测算 (回款金额50%)，平衡整体利润率及流动性充裕度，审慎拿地，并通过合作开发减少资金压力。
不可忽视的是，目前融信的土地储备58%的面积位于中国一、二线城市的黄金地段。对此，融信中国方面表示，公司当前不严格区分一二、三四线城市，关键要看团队是否能够顾得上，又是否能够相对集中深耕，只要项目好、能够达到盈利目标就可以做。
当前融信布局的重点会更偏向八大核心城市群的重点城市及周边城市群，同时也适当下沉部分三四线城市。这八大核心城市群包括海峡西岸、长三角、长江中游、大湾区、京津冀、中原、成渝、西北。
仍需大幅降杠杆
需要特别指出的是，截止2018年上半年，融信中国净负债率为140%，较2017年末下降19个百分点。
对此，融信中国相关负责人表示，负债率降低主要通过销售回款、结转利润，增厚净资产；少举债、审慎拿地等多种措施，还包括在集团不同层面用轻资产的模式引进权益类的合作。
不过，不可忽视的是，当前负债率水平与2018年负债率降至100%的目标还存在一定的距离，完成或存在一定的压力。按照彼时2017年度业绩会上，CFO曾飞燕所述，融信计划在2018年年底将负债率降至100%以下，2019年年底大致控制在65%左右。
针对2018年年底能否顺利完成降负债率至100%的目标，融信中国并未向《投资者报》记者给出明确回复，措施与上半年无异。
在此次投资者业绩会上，融信中国董事局主席欧宗洪再次重申，今年上半年公司积极审视行业周期变化，积极落实降杠杆措施、拓展多元化融资渠道、改善财务结构等。
从多元化融资渠道来看，主要包括ABS、优先票据、配股融资等。仅今年上半年，融信已经发行3次优先票据。作为非主要借款工具，融信今年以来通过优先票据融资已经达到17.5亿美元。
此外， 2018年6月，融信中国再次配股融资，按每股10.62港元，配售最多1.035亿股股份，配售股份相当于已发行股本约6.92%及扩大股本约6.48%，所得款项净额约11亿港元，用作公司发展及一般运营资金。
融信中国方面称，此次配售为公司引入了优质的长期投资者，进一步扩大股东基础，优化股东结构，降低杠杆率。
而针对此前所说的2018年重点推的ABS，融信仅用“部分产品已获得交易所无异议函，将视情况陆续发行”一句带过。
一个值得提及的事实是，2018年净债务也较2017年末的489.36亿元下降5.37%至463.09亿元。显而易见，净负债率的降低与控制净债务总额分不开。针对净债务总额下降，融信中国表示主要是放缓了拿地节奏，拿地支出下降。
此外，融信中国明确表示2018年要达到降低负债的目标还是要控总债，从全年来看融信中国的负债总额现在保守预计会下降50亿的金额。
而彼时2017年度业绩会上，融信中国CFO曾表示公司控制负债率并不会控制负债总额，仍会继续加大对外投资。