刚刚因为旗下物业公司递交招股书吸引到众人眼球的弘阳地产，交出了自己上市以来的第二份年度成绩单。

　　3月26日，弘阳地产控股有限公司召开2019年度线上业绩会发布会，执行董事及主席曾焕沙、执行董事及行政总裁何捷、联席总裁袁春、执行董事及副总裁雷伟彬、首席财务官申广平出席会议。

　　从阵容上看，今年出席的管理层不仅数量上比去年多，在人员上也出现了袁春、雷伟彬等一些新鲜面孔。

　　于弘阳而言，2019年的意义显然不只是“上市第二年”，不管是从人事架构、规模扩张还是各项财务数据来说，弘阳在这一年多时间里变化不小。

　　依照惯例，弘阳的业绩会仍是以曾焕沙的致辞为开场。不过，或许是为了让大家能够尽快熟悉调整后的管理层，问答环节主要发言人从去年的何捷变成了今年的袁春、雷伟彬等人。而一问一答之间，刚上任还不到半年的袁春显得颇为得心应手。

　　全国化扩张与毛利率下降

　　用管理层的话来说，一年时间过去，对于弘阳地产而言最大的转变在于“从区域性房企转变为全国性房企。”

　　从整个行业来看，这似乎也是每一家房企发展的必经之路。从拿地、融资、组织架构甚至是销售端，每一个环节都要求房企不得不做出改变。

　　公告显示，于2019年里弘阳地产新增项目共有57个，能够看到的是，“新入”成为了弘阳地产2019年拿地的常见词汇之一。过去一年时间，弘阳地产共新进入了17个城市。而形成对比的是，于2018年之前，弘阳的整个地产版图里也只有15个城市。

　　不断进入新城市无疑是全国化过程中最为基础的要求之一，而这个过程同样需要一分为二去看待。

　　版图扩张后，最为直观的影响便是土地储备总量大幅上升，截至2019年12月31日，弘阳的土储总建筑面积约为1693.2万平方米，同比增长了29.4%。

　　不过，对于企业而言，进入一个较为陌生的城市，从拿地、开发到最后的销售都会存在挑战。其中，不少企业都曾出现过的情况是，在一定可接受范围内，宁愿牺牲部分项目效益也要在某一个城市进行拿地，以此换来打开该城市市场的效果。

　　而在业绩会上，有媒体质疑弘阳营业收入为151.7亿元，同比大增64.2%，而毛利率水平却出现下降的增收不增利的情况。

　　数据显示，弘阳2019年度其毛利率为25.1%，较上一年的31.2%下降了6个百分点。公告中解释道，这是由于毛利率较高的产品收入确认比例较2018年有所下降。

　　“主要是因为结转收入结构的变化造成的。”申广平在业绩会上指出，今年的交付项目和交付城市与去年有所不同，有些项目高毛利项目今年没有结转，有一些相对而言低毛利的项目做了结转。他还表示，虽然连续三年高增长后毛利率有所回落，但于行业来看，25%仍属于是平均水平。

　　从数据上看，弘阳去年各区域销售占比结构的变化恰好佐证了申广平这一说法。

　　2018年时，弘阳除长三角、江苏外的其他地区销售贡献为7%，按销售总额473亿计算约为33.11亿元；于2019年，其他地区的销售贡献增长至18%，按销售总额651亿计算则是117.18亿元。申广平也补充指出，随着新进城市的深耕，后续毛利自然也会有所提升。

　　与此同时，袁春也表示，弘阳还将持续在投资上加大力度。“我们计划把回款的40%-50%用于投资，以保持我们未来持续能够维持一个高于行业平均水平的增速。”

　　融资成本上升与商业放缓

　　快速扩张之下，除了回款，弘阳无疑还需要更多的融资动作来补充现金流。2019年里，弘阳共进行了5次融资动作，合共发行了11亿美元公司债。

　　融资总量增加后，弘阳的融资成本也自然随之增加。截至2019年12月31日止年度，弘阳地产支销的融资成本约为6.34亿元，较去年同期的4.99亿元增加了27%。

　　一般来说，融资成本上升的成因不止一个，融资数量的增加或是企业市场信誉下降导致发债利率提高等都有可能导致最终成本增加。

　　弘阳方面表示，融资成本的变化是由于报告期间内公司的土地获取及物业开发扩张，导致借贷增加所致。从数据上看，弘阳2019年几次融资的平均利率在11%左右，与其2018年上市后的几次融资相比，成本下降了2.5个百分点左右。

　　不得不说的是，对于房企而言，在近两年融资渠道保持收紧的大环境下，能够获得更多发债机会的时候，融资成本上升似乎算不上是一件坏事，尤其是在单笔融资的利率是呈现下降趋势的前提下。

　　虽然在境外有不少融资动作，但弘阳目前为止还未在国内发行过公司债。当被问及是否有计划在国内发债时，袁春表示：“我们也在等待时机。”其指出，目前监管层对于新发行公司债审批还是比较严格。

　　虽然弘阳融资架构中在这方面仍是空白，但袁春也表示，这同时也意味着弘阳具有着较大的融资渠道突破空间。“另外，过去两年不少企业会有集中兑付的压力，我们是完全没有的。而未来公司债打开后会形成一个较强的支持，因为这相当于是形成了增量的资金。”

　　到2019年期末时，弘阳的现金及银行结余约为168.4亿元，同比增加了35.2%。“包括2020年初发的一笔3亿美元债在内，我们已经提早锁定了偿还2.7亿的债务。”雷伟彬介绍道。

　　另一方面，由于商业地产往往会导致资金的沉淀，所以对于用商业住宅“两条腿”走路的企业而言，对资金的渴求程度也会高于其他人。现金流的补充，也让商业地产出身的弘阳有了更多腾挪余地。

　　截至2019年末，弘阳共开业了四座弘阳广场，其中，有两座为年内新开；在去年，弘阳的开业商场建筑面积新增了15.9万平方米。从2019年的经营情况来看，弘阳地产在商业经营及酒店经营业务的收入为4.51亿元，同比上升了14.0%。

　　虽然去年成绩良好，但今年由于疫情冲击，弘阳的商业板块也不可避免地会收到影响。在谈到未来展望时，何捷表示，住宅在短期波动后会回归稳定，而商业的扩张速度则会放缓。

　　话虽如此，但从“万达老将”沈嘉颖的加盟来看，弘阳并不打算停下商业上的提速。

　　据何捷介绍，弘阳2020年要在三个城市开业3座弘阳广场，到2021年时要在六个城市开业8座弘阳广场。“在商业方面，我们的商业模式与其他人的商业模式存在巨大差异化，而且这一套成熟的模式是可以快速复制的。”