毛利率下滑、权益占比低……8月26日的中期业绩会上，德信中国管理层坦诚面对了这些问题。
中报数据显示，德信中国在2020上半年实现营业收入76.49亿元，同比增长117%；核心利润为13.02亿元，同比增长11%；归母净利润为7亿元，同比减少约30%。
同时，毛利率为25.7%，较2019年同期的34.6%下降了8.9个百分点。德信中国管理层坦言，“2020年上半年结转的项目因为拿地成本有所提升且受政府调控政策影响，毛利率回归行业平均水平。”
在物业销售方面，德信中国前6个月销售额为257.1亿元，同比增长18%，全年目标达成率46.7%，销售回款率达91%。对于全年目标的实现，德信中国行政总裁费忠敏表示，有信心完成全年目标，暂时没有调整全年目标的计划。
“未来三年，我们战略目标是保持20%-30%左右的年复合增长率。”费忠敏称。
单城结转收入占比约4成
收入的大幅增加源于物业销售收入的增加。
德信半年报显示，物业销售收入的大幅增加主要是由于交付予买家的建筑面积较上年同期有所增长。期内，德信已确认总建筑面积约44.34万平方米，同比增长87.6%；确认为物业销售之物业的平均售价约为每平方米17100.8元，同比增加约16.4%。
发家于浙江的德信，主要贡献也来源于此。具体来看，温州一城的结算收入约为30.5亿元，占比达40.3%；其次为湖州、舟山、宁波，收入贡献占比分别为23.7%、19.5%、15.6%。
德信一直深耕于此。在其截至6月末的约1571万平方米的土地储备中，杭州和温州的土地储备达到50.7%。
尽管总收入同比大幅增长，德信的毛利率却下滑至25.7%，较2019年同期下降了8.9个百分点。
德信中国执行董事兼助理总裁单蓓称，期内毛利率下降是因为2019年上半年结转项目主要是2016年、2017年拿的地，并在2017年、2018年完成销售，存在一定的市场红利，而“2020年上半年结转的项目因为拿地成本有所提升且受政府调控政策影响毛利率回归行业平均水平”。
在融资方面，颇为依赖信托等非银融资的德信，对此进行了调整。据披露，截至6月末，其来自信托、资管包括其他第三方的融资占比从2019年末近33%左右下降到的19.1%，银行借款占比从2019年末的45%提升至53.2%。
此外，德信在2019年下半年及今年上半年在境外连续发行了5亿美金的美元债融资，在总体债务中占比约15.8%。
德信的融资成本并没有因为融资渠道的丰富而下降。截至6月末，其加权平均融资成本约为8.9%，相较于2019年末微增了0.5个百分点。
“一方面是上半年的信托平均融资成本小幅上升，另外我们在境外增加了一些美元债，拉高了整体的资金成本。”德信中国管理层表示，还在积极拓展境内外增量的融资渠道，“我们在境内包括与浦发、杭金投等金融机构达成了战略合作关系，我们在境外银行的授信在近期能够并表，上半年公司各类、金融机构新增的授信总额达到了252亿元。”
同时，截至期末，德信中国一年内到期的有息债务约为92.3亿元，其现金及银行结余(包括受限制现金)约为132.94亿元，可覆盖一年到期债务。
新增土储权益比47%
德信对全年的销售情况的信心还是颇为充分的。
“一季度是地产销售相对来说的淡季，对全年销售目标的达成影响不是很大。” 费忠敏表示，“同时，得益于我们可售货值大部分还是在长三角地区，受疫情的影响相对较小。”
随着市场逐渐复苏，德信中国在第二季度实现销售203.5亿元，上半年累计实现销售额257.1亿元。
德信中国常务副总裁方静介绍，公司上半年82%的合约销售额来自一二线城市，17%来自三线城市；其中，刚需及首改产品占比65%，改善产品占比27%，商业占比8%；同时，浙江的销售金额占比排名第一，实现228.6亿元，合约销售均价为23825元/平方米。
“在2020年初我们定的目标是今年增长20%-30%，大概550亿-600亿。”费忠敏称，今年前六个月累计完成了全年目标的46.7%，较去年同期增长了18%，“在同行业当中也处于一个较高水平，所以我们有信心完成全年目标”。
截7月底，德信中国的合约销售额达到313.3亿元，同比增长23.79%，目标达成率已经接近56%。
不过，快速增长的销售额背后是还处于低位的权益比。克而瑞数据显示，今年前7个月，德信中国权益销售额约为101.3亿元。由此计，其销售权益占比约为32.33%。
值得一提的是，对于今年上半年归母净利润同比大幅下降近3成的原因，德信在半年报中称，主要是“由于截至2020年6月30日止六个月，本集团在已交付并表物业项目中的股权比例下降，及自合联营企业及联营公司投资收益减少所致”。
投资者在业绩会上也提出，“公司合作开发项目今年一直在快速增长，但合作权益比却在下降”。费忠敏对此坦承，合作开发使其在控制土地成本、提高资金使用效率、分担风险方面具有益处，“但合作也是一个双刃剑，一定程度上也会带来运营效率的降低和损耗，所以我们从去年开始，我们就一直在进行合作模式的调整，现在我们基本上是以战略性合作和选择性合作为主要的合作模式。”
据披露，2020年上半年，德信中国新增土地的权益比已达到了47%。“公司在投资端，也进行了相应的调整，我们会逐步加大我们的权益比，相信这些调整将会在未来两到三年的业绩当中会逐步体现出来。”费忠敏表示。
中报显示，德信在上半年新增土储总建筑面积为286万平方米，平均货地比达2倍以上，平均土地成本为7502元/平方米；其全口径总土地储备总面积达到1571万平方米，足够支撑公司未来2年的发展。
（文章来源：国际金融报）